קניתם וילה ברומניה. של מי הקרקע שמתחתיה?

האם זר יכול להחזיק קרקע ברומניה? התשובה הקצרה

שאלו את היזמים על זה

על המבנה כן, על הקרקע עצמה לא ישירות. אזרח של מדינה שמחוץ לאיחוד האירופי, למשל ישראלי בלי דרכון אירופי, יכול לקנות וילה או דירה ולרשום את המבנה על שמו, אבל לא את הקרקע. החוקה הרומנית (סעיף 44, פסקה 2) וחוק 312/2005 (סעיף 6) מתירים זאת רק לפי אמנה בינלאומית, על בסיס הדדיות.

בווילה, הקרקע מוחזקת באחד משני מסלולים: זכות Superficie שנרשמת על שמכם בפנקס המקרקעין, לעד 99 שנים ועם אפשרות חידוש (הקוד האזרחי, סעיפים 693–694), או חברה רומנית (SRL) שמחזיקה גם בקרקע וגם בווילה.

עם דרכון של מדינה באיחוד האירופי או ב-EEA, רומני, פורטוגלי, פולני או אחר, כל זה לא חל עליכם: קונים את הקרקע ישירות, באותם תנאים כמו אזרח רומני (חוק 312/2005, סעיף 3).

בעלות על קרקע ברומניה: השאלה שאף אחד לא שואל בקול

שאלו את היזמים על זה

יש שאלה שמשקיעים שואלים אותי כמעט תמיד בסוף הפגישה, כשהמחשב כבר נסגר. בשקט, כמעט במבוכה.

״מוטי, אם אני לא יכול לרשום קרקע רומנית על שמי, אז כשאני קונה וילה, מה בדיוק שלי?״

זו השאלה החכמה ביותר שאפשר לשאול על בעלות על קרקע ברומניה, ומעט מאוד מוכרים עונים עליה ישר. במאמר הזה אני עונה עליה עד הסוף: מה אתם רוכשים, באילו מסלולים, ואיך בוחרים ביניהם לפני החתימה ולא אחריה.

ההשקעה המסוכנת ביותר: הנכס הנכון שרשום לא נכון

שאלו את היזמים על זה

ההשקעה המסוכנת ביותר ברומניה היא לא הדירה הלא נכונה. היא הדירה הנכונה שרשומה לא נכון.

נכס מצוין, במיקום מצוין ובמחיר מצוין, שהזכות עליו לא נרשמה כדין, הוא לא נכס. הוא נייר. אי אפשר להשכיר אותו בביטחון, אי אפשר לשעבד אותו לבנק, ואי אפשר למכור אותו ביום שתרצו לצאת.

הכלל שהכול נשען עליו: הרישום בפנקס המקרקעין (Cartea Funciară) נותן לזכות שלכם תוקף כלפי כל צד שלישי. בקומונות שבהן הקדסטר השיטתי עוד לא הושלם, כמו בלוטשט, זה תפקידו העיקרי. את הפנקס מנהלת ANCPI. לא ההסכם, לא הקבלה, לא לחיצת היד. על הרישום עצמו ועל המונח Intabulare הרחבנו במאמר על רישום הנכס על שמכם. כאן נתמקד בקרקע.

מי רשאי לרשום קרקע ברומניה על שמו

שאלו את היזמים על זה

זו ההבחנה שכל משקיע ישראלי חייב להכיר:

• אזרח רומני או אזרח האיחוד האירופי רושם על שמו מבנה וקרקע כאחד.
• ישראלי, וכל מי שאינו אזרח האיחוד, רושם על שמו דירה או מבנה, אבל קרקע אינה נרשמת ישירות על שמו.

זו לא מגבלה שמונעת השקעה. זו מגבלה שקובעת באיזה מסלול נכנסים. מי שלא מבין אותה לפני החתימה, מגלה אותה אחריה.

בדירה בבניין משותף השאלה פחות בולטת. בווילה, שבה הקרקע היא חלק גדול מהנכס ומהחוויה, זו השאלה המרכזית.

שני המסלולים לבעלות על קרקע ברומניה לזרים

שאלו את היזמים על זה

כשהקונה אינו אזרח האיחוד, הקרקע נרשמת באחד משני מסלולים מקובלים:

מסלול	מה נרשם לטובתכם	למי זה מתאים בדרך כלל
זכות Superficie	בעלות מלאה על המבנה, וזכות שימוש בלעדית בקרקע לתקופה של עד 99 שנים, עם אפשרות חידוש	רוכש פרטי של וילה או בית. המסלול הנפוץ
חברה רומנית (SRL)	החברה רושמת את המבנה ואת הקרקע, ואתם בעלי החברה	מי שקונה כמה נכסים, או קרקע לפיתוח

אין מסלול ״נכון״ לכולם. יש מסלול שמתאים למטרה, למספר הנכסים ולתכנון המס שלכם. וההחלטה מתקבלת לפני הרכישה, לא אחריה.

מהשטח: הקרקע שנרשמה על שם המתווכת

שאלו את היזמים על זה

עו״ד אילן ליבוביץ מספר:

לקוח שקנה דירה התקשר אליי כועס: הוא רוצה למכור, ולא מצליח. כשקנה, הסברתי לו שהחלק בקרקע שצמוד לדירה לא יכול להירשם על שמו, כי הוא אינו אזרח מקומי. אחרי התייעצות עם המתווכת הוא הסכים שהקרקע תירשם על שמה. הזהרתי אותו שזה עלול לייצר בעיות בעתיד, הצעתי לחפש פתרון אחר, ולכל הפחות לקחת ממנה ייפוי כוח בלתי חוזר. הוא ענה שהוא סומך עליה.

עכשיו היא לא ענתה לטלפונים, והוא לא הצליח לאתר אותה. הפתרון ארך יותר זמן ועלה לו לא מעט כסף: פנינו לבית המשפט, הראינו שהמתווכת יצאה מרומניה לפני כמה חודשים ולא חזרה, והצגנו התכתבות שמראה שהרישום על שמה נועד להיות פורמלי בלבד, ושכל התשלום עבור הדירה הגיע מהלקוח. אחרי שני דיונים, בצעד די תקדימי, ניתן צו שהורה לפנקס המקרקעין לרשום את המכר על שם הקונה הבא, כולל החלק היחסי בקרקע.

הלקח פשוט: המסלול לקרקע נבחר לפני החתימה, והוא צריך להישען על רישום או על מסמך שאי אפשר לבטל, ולא על אמון באדם אחד. בדיוק בגלל זה כדאי להשוות את שני המסלולים שבטבלה עם עורך דין, לפני שמחליטים.

Superficie: לא ״כמעט בעלות״, ולא פשרה

Superficie היא זכות ותיקה בדין הרומני, המעוגנת בקוד האזרחי. היא נותנת שני דברים יחד:

1. בעלות מלאה על המבנה עצמו: הווילה, רשומה על שמכם.
2. זכות שימוש ייחודית בקרקע שמתחתיה, לתקופה של עד 99 שנים, עם אפשרות חידוש.

ולזכות הזו ארבע תכונות שהופכות אותה לנכס של ממש:

• עבירה: מוכרים אותה כמו כל נכס.
• בת-הורשה: עוברת לילדים.
• ניתנת לשעבוד: אפשר לקחת עליה משכנתא.
• רשומה בפנקס על שמכם: לא הסכם צדדי במגירה של מישהו.

מבחן האמת: מה הבנק עושה

אני לא מבקש שתסמכו עליי. תסתכלו על הבנק.

בנק רומני מוכן לקחת Superficie כביטחון למשכנתא. גוף שכל קיומו תלוי באכיפת בטוחות, עם מחלקה משפטית שלמה, בחן את הזכות הזו והחליט לסכן עליה את הכסף שלו. אם היא מספיק אמיתית למחלקת הסיכונים של בנק, היא מספיק אמיתית בשבילכם.

בפרויקט שלנו בבלוטשט, שעליו כתבו בוואלה נדל״ן, אגב, הרוכש נרשם כבעל זכות Superficie. את תנאי התשלום על הזכות כדאי לבקש לראות כתובים בטיוטת החוזה, בכל פרויקט, גם אצלנו. הסיבה: לפי סעיף 697 בקוד האזרחי, כשזכות Superficie ניתנת בתמורה והחוזה לא קובע סכום או דרך תשלום, בעל הזכות חייב בתשלום חודשי בגובה דמי השכירות בשוק החופשי, ובמחלוקת בית המשפט קובע את הסכום. תשובה טובה מהיזם היא אחת משתיים: שהזכות ניתנת ״cu titlu gratuit״, כלומר ללא תמורה, או סכום מדויק שכתוב בחוזה. אצלנו התשובה היא הראשונה: בחוזה שלנו זכות ה-Superficie ניתנת ״cu titlu gratuit״, ללא תמורה. בחוזה שלנו הזכות ניתנת ל-99 שנים, עם התחייבות לחידוש. בתום התקופה ההסכם מתחדש, או שהקרקע עוברת לבעלותכם. עד אז הקרקע נשארת בבעלות החברה, כנותנת הזכות.

חברה רומנית (SRL): מתי היא שווה את המאמץ

חברה רומנית יכולה לרשום על שמה גם מבנה וגם קרקע, ואתם מחזיקים בחברה. על הנייר זה נשמע פתרון אלגנטי.

בפועל, חברה היא גוף שצריך לנהל: הנהלת חשבונות, דיווחים, ומיסוי ברמת החברה ואחר כך ברמת הבעלים. ומס הדיבידנד ברומניה עלה מ-10% ל-16% בינואר 2026, מה ששחק את מסלול ההחזקה דרך חברה לרוכש של נכס אחד.

לכן SRL מתאימה בעיקר למי שקונה כמה נכסים או קרקע לפיתוח. לרוכש פרטי של וילה אחת, ברוב המקרים Superficie פשוטה יותר. על עלויות ההחזקה והמסים בכל מסלול הרחבנו במאמר על העלויות האמיתיות של החזקת נכס ברומניה.

הנסח הוא רק ההתחלה

גם המסלול הנכון לא שווה הרבה אם הקרקע עצמה בעייתית. לפני כל רכישה מוציאים נסח עדכני ובודקים בו ארבעה דברים:

1. זהות הבעלים הרשום, והתאמתה למי שמוכר לכם בפועל.
2. משכנתאות, שעבודים ועיקולים.
3. הערות אזהרה וזכויות צד ג׳.
4. התאמה בין הרישום לבין מה שקיים בשטח.

ונקודה שרוב המדריכים מדלגים עליה: יש ברומניה מקרים שהרישום ״נקי״, אבל מאחוריו בעיות תכנוניות. לכן הבדיקה כפולה, משפטית ותכנונית, ועושה אותה עורך דין בלתי תלוי במוכר. לא עורך הדין של היזם, ולא המתווך.

איך קוראים את הנסח עצמו, חלק אחרי חלק, תמצאו במדריך לבדיקת נאותות. את סדר הפעולות המלא, משלב השריון ועד החוזה הסופי, ריכזנו במדריך הבדיקה המשפטית לפני חתימה.

היום שאחרי: מכירה, משכנתא וירושה

בעלות על קרקע ברומניה לא נבחנת רק ביום הקנייה. היא נבחנת ביום שתרצו למכור, למשכן או להעביר לילדים. שם מתברר אם קניתם זכות רשומה, או הבטחה.

כאן כדאי להכיר עצה של עו״ד אילן ליבוביץ, שאני חוזר עליה בכל פגישה: צוואה ישראלית ניתנת לאישור בהליך משפטי בבית משפט ברומניה. צוואה שמזכירה במפורש את הנכס הרומני, שנחתמת עוד היום, חוסכת ליורשים שלכם שנים. זו אולי ההוצאה הזולה והחשובה ביותר בכל העסקה.

שאלות נפוצות

ישראלי יכול לקנות קרקע ברומניה?

ישראלי יכול לרכוש ולרשום על שמו דירה או מבנה. קרקע אינה נרשמת ישירות על שם מי שאינו אזרח רומניה או האיחוד, ולכן היא נרשמת באחד המסלולים המקובלים: זכות Superficie או חברה רומנית (SRL).

יש לי דרכון אירופי. מה משתנה?

שאלת הקרקע נעלמת. לפי חוק 312/2005 (סעיף 3), אזרח של מדינה באיחוד האירופי או ב-EEA קונה קרקע באותם תנאים כמו אזרח רומני, ולכן הווילה והקרקע נרשמות ישירות על שמכם, בלי Superficie ובלי חברה. ישראלי שהוא גם אזרח רומני קונה כרומני. על קרקע חקלאית מחוץ לשטח הבנוי חלים כללים נוספים, על כולם.

מה זה Superficie במילים פשוטות?

בעלות מלאה על המבנה, יחד עם זכות שימוש בלעדית בקרקע שמתחתיו לתקופה של עד 99 שנים, עם אפשרות חידוש. הזכות רשומה בפנקס המקרקעין על שמכם, ואפשר למכור אותה, להוריש אותה ולשעבד אותה.

אפשר לקחת משכנתא על וילה שנרכשה ב-Superficie?

כן. בנקים רומניים מקבלים זכות Superficie כביטחון למשכנתא. זה גם המבחן הטוב ביותר לחוזק הזכות: הבנק בחן אותה והחליט להלוות עליה.

מתי כדאי לקנות דרך חברה רומנית?

בעיקר כשקונים כמה נכסים או קרקע לפיתוח. לרוכש של נכס אחד, החברה מוסיפה ניהול שוטף ומיסוי ברמת החברה, ומאז ינואר 2026 מס הדיבידנד עומד על 16%. את ההשוואה כדאי לעשות עם יועץ מס דו-מדינתי, לפני הרכישה.

מה קורה לזכות בקרקע כשהבעלים נפטר?

זכות Superficie עוברת בירושה. צוואה ישראלית ניתנת לאישור בהליך משפטי בבית משפט ברומניה, וצוואה שמזכירה את הנכס הרומני במפורש מקצרת את הדרך ליורשים.

השורה התחתונה

השאלה ״של מי הקרקע?״ היא לא שאלה מביכה. היא השאלה הנכונה.

מי ששואל אותה לפני החתימה, בוחר מסלול. מי ששואל אותה אחרי, מגלה אותו.

אם אתם בודקים עכשיו נכס ברומניה, אצלנו או בכל מקום אחר, קבעו איתי חצי שעה. נעבור יחד על המסלול שמתאים לכם, על הנסח ועל השאלות שכדאי להציג לעורך הדין שלכם.

מוטי אזולאי, Compass Group Romania

מקורות ונתונים: רשות הקדסטר ורישום המקרקעין של רומניה (ANCPI) · מאגר החקיקה הרומני: הקוד האזרחי, חוק 287/2009 · PwC: סיכומי המס של רומניה · וואלה נדל״ן: ״הכל ישראלי - חוץ מהמחיר: כמה עולה וילה על האגם בבוקרשט?״ · ראיון עם עו״ד אילן ליבוביץ, מדריך המשקיעים של Compass Group Romania (אוגוסט 2026).

המאמר נועד למידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי, מס או פיננסי. לפני עסקה מומלץ להתייעץ עם עורך דין ויועץ מס בלתי תלויים.