חגיגת הנדל״ן בבוקרשט, האם אנחנו בדרך לשחזר את משבר 2008?
פגשנו את עו״ד אילן ליבוביץ ממשרד ליבוביץ ושות׳ המתמחה מזה 20 שנה בליווי יזמי נדל״ן בחו״ל מהמובילים בשוק ובליווי משקיעים לראיון אישי ופרקטי המתמקד בהשקעות בבוקרשט רומניה, ולמדנו את כל מה שמשקיעים צריכים (וחייבים) לדעת על השקעות נדל״ן בבוקרשט.
לאור יוקר המחייה העולמי, המלחמה המתמשכת באוקראינה, שינוי הרבית והאינפלציה המתגברת שוק הנדל״ן סובל מתנודות וחוסר יציבות. מצד אחד עלויות המימון מתייקרות ומצד שני עלויות חו״ג מתייקרות ומשפיעות על עלויות הבניה.
משקיעי נדל״ן לרוב יחפשו הזדמנויות בשוק צומח לצד סיכון מתון ועוגנים לאן השוק הולך. לצורך זה פגשנו לשיחה אישית את עו״ד אילן ליבוביץ, מומחה ותיק ומנוסה בליווי יזמים ומשקיעים מעבר לים מזה 20 שנה אשר בעברו כיהן כחבר כנסת בכנסת ה-16. שיחתנו באה לבחון וללמוד את ההזדמנויות בשוק הנדל״ן בבוקרשט רומניה תוך חתירה למציאת עוגנים ומציאת הזדמנויות אמתיות בשוק בשנת 2023. התיישבנו ושאלנו את השאלות הכי מתבקשות, אתם תחליטו אם בוקרשט בדרך למשבר או השקעה מצוינת לטווח הארוך.
האם שוק הנדל״ן הרומני לקראת שידור חוזר של המשבר ב-2008?
התשובה הקצרה, היא לא. התשובה המפורטת היא הפוך מכך, שוק הנדל״ן הרומני נמצא בצמיחה במחיר למ״ר באופן קבוע שנה אחר שנה למרות ובזכות משבר הקורונה, המלחמה באוקראינה ויוקר המחיה העולמי. כיום המחיר למ״ר נמצא באמצע הדרך מול שיאו טרום המשבר ב-2008. משרדנו ויזמי נדל״ן (מקומיים ובינלאומיים), משקיעים וחברות הייטק גלובליות לצד פירמות מהטופ 5 בראיית חשבון ובנקים בינלאומיים (ארה״ב ואירופה) מזהים את ההזדמנות ומרחיבים את הפעילות וההשקעה בשוק הרומני לצד ההשקעות האסטרטגיות של ממשלת רומניה (תשתיות אינטרנט, תחבורה ורפואה).
מה הופך את השוק הרומני לחסין למגמות הכלכלה בעולם?
אין שוק בעולם שהוא חסין בפני מגמות כלל עולמיות. גם בשוק הנדל״ן הרומני מרגישים את המגמות העולמיות ואילו בשנת 2022 מחיר הדירה למ״ר עלה ב- 5% לעומת 12% אשתקד.
גידול זה נוצר בתקופה זו בשל:
א. בשנתיים האחרונות ראש עיריית בוקרשט הקפיא הוצאת הייתרי בנייה חדשים, מה שהביא לירידה בהתחלות הבנייה ויוצר עלייה בביקושים ובהמשך עליית מחירים.
ב. גידול האוכלוסייה הטבעי וההגירה הפנימית לבוקרשט יצרו מחסור מבני של כ- 100 א׳ יחידות דיור בבוקרשט.
ג. תוכנית הממשלה ‘פרימה קאסה’ (הטבת מס ומשכנתאות בערבות מדינה לרוכשי דירה ראשונה), החל משנת 2015 צוברת תאוצה.
אנו מזהים עלייה ביזמי נדל״ן למוצר זה.
מה הופך את השוק הרומני לצומח בתקופה זו?
ניתן לזהות מגמות והזדמנויות בשוק הרומני בשל היותו שוק המופנים אליו משאבים מהאיחוד האירופי ובשל שינוי מרקם יחסי הכוחות באוכלוסייה המקומית. כיום האוכלוסייה הצעירה (18-45) בבוקרשט מהווה מעל כ- 60% ומשנה את כללי המשחק בפן הכלכלי. דהיינו כיום נהג UBER חרוץ ירוויח כ- 3 א׳ יורו לחודש, מתכנת מתחיל ירוויח כ-3 א׳ יורו לחודש לעומת האוכלוסייה הבוגרת (46-67) המהווה כ-20% וברובה משתכרת מהמגזר הציבורי בכ- 1 א׳ יורו לחודש.
הדור הצעיר משקיע בלימודי מקצוע מערביים (תכנות, דיגיטל, ופיננסים) לצד כניסת חברות הייטק גלובליות עם מרכזי ביצוע (Oracle, HP, Amazon, Apple ועוד) אפשרויות עבודה דיגיטליות מרחוק והזדמנויות השקעה ועבודה גם בשוק התיירות הגדל באמצעות AIRBNB.
כיום עלות המחייה בבוקרשט זולה ביחס לאירופה ומאפשרת רמת חיים גבוהה לדור הצעיר. בממוצע משפחה צעירה תרוויח כ- 3-4 א׳ יורו לחודש, עלות מגורים שכ״ד/משכנתא: כ- 800 יורו לחודש, כך שנותר להם כסף פנוי לחיסכון ורמת חיים.
בקרב משקיעי נדל״ן בינלאומי יש רבים שהפסדו סכום משמעותי בעקבות השקעה ברומניה, איך זה מתחבר לתמונה שאתה משתף?
בעבר המשקיע הישראלי כחלק מתופעת ההעדר רכש קרקעות חקלאיות בפריפריה סביב אגדות אורבניות על בנייה שדה תעופה נוסף או בניית מפעל ליצור רכבים. היום מרבית המשקיעים רוכשים דירה או בית הנרשמים בבעלות בטאבו הרומני.
מ- 2015 אנחנו עדים לעליית מחיר עקבית בכל שנה במחירי הנדל״ן. בנוסף, דירה או בית מניבים תשואה חודשית כך שמדובר בהשקעה אחרת לחלוטין מסחר באדמות חקלאיות. ובפרט כשמדובר בנכס המושכר לטווח קצר (Airbnb).
אילו סוגי השקעות מומלצים למשקיע הישראלי כיום?
השוק הרומני מציע מגוון רחב של סוגי השקעות באמצעות יזמים בינלאומיים ומקומיים באזורים שונים בעיר. אנו מזהים מגמת פוסט קורונה צומחת של נהירת משפחות צעירות לבתים פרטיים עם גינה בפרברי העיר (מרחק של כ- 20 דק׳ נסיעה ממרכז העיר). באזורים אלו הזוגות הצעירים מוצאים מרחבי טבע, גינות, בתי ספר בינלאומיים, מרכזי פנאי וקניות ועוד. כמו-כן, חלקם ממשיכים את תרבות העבודה מהבית ולכן צריכים בית גדול יותר מדירת 2 חדרים במרכז העיר. אחרים נהנים מאיכות חיים ללא פקקי תנועה בדרך לעבודה באזור הייטק. אנו מוצאים את ההשקעות בבתים פרטיים בפריפריה אטרקטיביות וכדאיות בראייה לטווח הארוך, לדוגמא באזור פארק ההייטק פיפרה (הפארק מכיל מעל 250 א׳ עובדי הייטק) או באזור שדה התעופה לאזור אטרקטיבי ויציב להשקעה.
לרוב באזורים אלו מחירי הווילות ינועו בין 150-200 א׳ יורו תלוי רמת גמר, שטח הווילה וגודל המגרש עליו היא בנויה. מניסיוננו פרויקטים קטנים (מתחם של עד 50 בתים פרטיים) יהיו ברמת גימור גבוהה יותר ויאוכלסו מהר יותר לעומת פרויקטי ענק של מאות יחידות דיור אשר רמת הגימור תהיה סטנדרטית ובמועד מסירת הבתים ימסרו כמות גדולה של בתים באותו המועד וכך נוצר עומס היצע ופגיעה במחיר השכירות. שכ״ד הממוצע לבתים כאלו ינוע בין 800-1000 יורו לחודש.
אין באמור לעיל כדי להוות המלצה ו/או ייעוץ משפטי ו/או יעוץ חשבונאי ואין להסתמך על האמור לעיל אלא לפנות לייעוץ ספציפי. יתכן שהאמור אינו עדכני והוא נותר באתר רק בשל העניין שבו.
הפרויקט מסקרן אותך? נשמח לשוחח
